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一直以来，广交会都是一张最能吸引世界各地客商眼球的中国会展“名片”，稳健走过的99届广交会，为广州乃至珠三角地区的房产业、酒店业及餐饮业带来了巨大的发展空间。百届广交会的隆重举行，将为广东省相关行业的发展，带来更多、更好的发展机遇。通过此次研讨会的展开，为广大的业内人仕、会展物业开发商和市场研究专家提供一个交流和探讨的平台。【
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主题：“第100届广交会与会展商圈经济发展前景”研讨会
时间：2006年9月13日（星期三）下午14：30至17：30
地点：琶洲中洲中心21楼会议中心
主办单位： 广州市生活无限传媒有限公司
全程网络直播：
搜房网

“第100届广交会与会展商圈经济发展前景”研讨会现场
【主持人】各位嘉宾，下午好，受生活无限杂志社的委托，今天的会议主要是讨论我们广州会展商圈的前景。下面我针对今天到会的嘉宾和媒体做一个简单的介绍。本次的会议主题是第100届广交会与会展商圈经济发展前景，主要是讨论在会展商圈里面受会展中心的影响下，酒店业，公寓，写字楼，商铺和其他的升值的空间。非常感谢本次举办方广州生活无限传媒有限公司，感谢到会的媒体羊城日报、广州日报、南方都市报、南方日报、新快报、搜房网。

主持人：三明国际商业地产顾问有限公司总裁胡辉
与会的专家今天到了很多，包括合富辉煌的黎文江先生，城市规划研究专家卓刚先生，还有今天的酒店代表有很多。在我身边的是广州详能投资有限公司的袁金荣先生，广州琶洲香格里拉大酒店的宋川小姐，天汇城全球时装服饰交易中心林总，华粤发展公司曹兵先生，合生创展会展的赵勤先生，广州德和昌房有限公司杨剑先生，还有颐和集团的韩蕊小姐等等。今天讨论的大会还有来自生活无限的其他朋友。
今天我们第一个内容是探讨一下关于琶洲会展中心未来两年的发展。我想请在座的专家讲讲琶洲会展中心的写字楼，有请赵卓文献身发言。

赵卓文：目前琶洲的写字楼物业、酒店物业价值被低估了
【赵卓文】探讨琶洲会展的发展是别有意识的话题，我们公司对琶洲比较熟悉，03年的时候土地开发中心具有了一个策划竞赛，我们公司也进行了策划竞赛，并且我们公司来拿到了第一名，琶洲我们从03年开始就比较关注，从现在的发展来看，我想目前的发展前景大家都非常看好，包括今天能够参加今天的会议，琶洲在发展的高潮的新时期，对未来的预期，和往后的发展，大家都很乐观，今天我想谈几个观点。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
我觉得目前琶洲的写字楼物业也好，酒店物业也和好，目前的价值是被低估的，作为一个会展中心周边的物业的发展，其实是需要过程，需要比较长期的发展过程，我们知道老的馆交会，而且周边的区域发展，经过是20年的发展，才形成了强大的辐射能力，才有整体商圈被大家所认同的价值，因为琶洲发展中心是发展特点段，因为会展中心投入的时间非常段，包括现在的写字楼的销售，它的价值仍然是没有体现出来，从目前来看，周边的物业价值是被低估的，如果说低估，只是一个发展时间。
跟国内其他的城市物业比较的话，我们广州包括琶洲，物业的价值是很低，我曾经说过，广州有一个奇怪的现象，住宅贵过写字楼，特别不正常。我们的写字楼在CBD商业圈是13000元/平方米，而住宅到18000-20000元/平方米了。目前在琶洲会展区的地价，以前的地价是被低估的，以前的楼价是被低估的，发展的前途还是比较有潜力的。
第二个看法琶洲在规划，政府也在规划，思路是越来越清晰，以往低档的住宅也做得比较多。现在低档的住宅不会开发了，高档的住宅会越来越多，住宅的业务也会越来越少，而且琶洲区的群，这个群是以商业为主的酒店写字楼，我觉得对区域性非常有价值，而且非常有帮助的。另外一方法，周边的住宅，商务区发展以后，住宅物业的价值也在提升，也是双向提升，我们的物业都在存在比较大的提升，这是我想说的。
我觉得琶洲的发展还是需要各方面的促进，我主张有政府政策的促动，还有开发商的比较规模的联动，对价值的提升非常有帮助。琶洲的发展时间非常段，我们很难知道，4-5年内会很成熟，成熟之后就会下金蛋。在北京、上海的会展区的政策比较好，我觉得琶洲这里有政府支持会更好一些。作为各个开发商来说，比如说搞酒店和写字楼，还有投资物业的，在一定程度上越成规模越好，琶洲不要怕竞争，在短期内会形成比较好的效益，现在广州的写字楼面临未来几年的供应量会非常大，珠江新城会竞争。琶洲以后怎么办？琶洲局部会形成好的品牌，形成一定的规模，会有一定的提升，如果是单个的开发会非常危险，未来的琶洲有机遇，琶洲的物业跟珠江新城有竞争，我觉得往后既有机遇也有挑战，谢谢！
宋川：会展推动琶洲商圈的发展
【主持人】非常感谢赵总。赵总刚刚从政府的导向谈谈自己的看法。我们探讨一下住宅酒店的发展情况。为什么写字楼比住宅还低？接下来大家很关心酒店，因为广州未来几年有七家大酒店诞生，而且都是五星级的酒店，特别在琶洲开了香格里拉酒店，我想我们是相互互动的，下面我们热烈欢迎宋川小姐说一下香格里拉是什么状况？

广州香格里拉大酒店宋川
【宋川】我今天也没有准备，我就简单的讲一下，酒店在明年的1月初开店，呆会儿我简单的做一个介绍，广州香格里拉酒店是在广州过去15年没有开任何一家国际性的酒店之后的一家大酒店，面临市场很大的冲击。但是我们的地理位置在琶洲会馆这边。
所以我们有这样得天独厚的优势，琶洲有一年有两届的春交会，会有很多的国外，国内的商家来到广州，会给我们带来一定的意义上商机。我觉得会展和酒店有密切的关系，不仅为琶洲的商圈会带来推动，促进经济的飞跃，带来双赢的结果。而且给会馆和酒店带来非常好的利润，刚刚赵先生说了，我非常认同你一个观点，政府刚刚开发这个琶洲区域，在刚开始的阶段，就有一个巨大的潜力，我觉得也有很大的潜力，我就说这么多，谢谢。
黄学军：琶洲是一块非常重要的地方
【主持人】刚刚宋小姐做了一个开头，我们请今天的主办单位黄学军讲一下生活无限，怎么让我们的生活更无限。
【黄学军】我认为琶洲是一块非常重要的地方，对广州整个城市的地位有很大的提升，广交会移到琶洲之后，对琶洲的经济带动有一定的作用，我们会选择广交会举行之前，来开这个会。我们也希望组委会的嘉宾和专家探讨一下，作为广州区域性的发展，以前也有探讨过，像香格里拉这个酒店，开业之前是一个喜庆，作为生活无限在这一块，是一个媒体平台。

广州生活无限传媒有限公司董事黄学军
刚刚来的时候，我也跟赵总聊过，他每次坐飞机的时候，都会看到《生活无限》这个杂志。每天乘坐飞机的人有40多万人，如果有人来投资的话，就能这样做，我们职能就是让没有坐飞机的都能看到，我们给大家看之后，对广交会带来商圈会展中心的发展做一个体现，谢谢大家支持我，来参加这次的会，希望大家来多开展一些活动，谢谢！
袁金荣：广交会这个品牌大家都已经认同
【主持人】我跟黄总也是很多年的朋友，参加《生活无限》我也是第一次，当时我也是坐飞机的时候发现《生活无限》这个杂志。要把《生活无限》做起来，只要我们大家齐心协力，共同参与就能做起来，我跟黄总说，通过第100届的广交会，现在的广州会议特别多，还有目前广州的会议都在星级酒店举行，而且我们很希望《生活无限》能拉动我们企业的品牌。因为我们今天谈的是商圈问题，《生活无限》内容有房产、汽车，接下来《生活无限》会扩大发售量。下面我想让袁总探讨一下关于琶洲这个商圈。
【袁金荣】非常感谢《生活无限》、各位媒体、专家对这次研讨会议的支持。我简单地把我的观点说一下，现在我要说的是作为广交会这个品牌，大家都已经认同了。
作为世界经济来讲，代表中国出口的能力和出口的形象，在整个国际经济社会上是认同的大品牌，所以广交会来说，我们现在已经看到了，除了一期开始之外，二期三期都动起来了。我也收集了一些数据，以往的展览会有17万多平米，常年举办的很多大大小小的展览，是超过了100多个。

广州详能投资有限公司袁金荣
由于广州市政府打造的广交会，争取在广交会召开的时候，在新老展馆一起出现。琶洲的展馆有17万平米，有56个展厅。这样的情况下，它是比较大的体量，通过每次的广交会的联系，我们也感觉很强烈，一到两届广交会，都是人山人海，让我们感觉到会展经济发展的潜力不可低估。随着二期、三期的完善了，整个广交会总体量就达到81万平米，建立面积是109万平米，仅仅是世界第三的展览中心，在这样和谐的区域内，还有中轴轴心的一期、二期，好象中心一样，把琶洲的地方特显出来，要形成这种的规模要3-5年的时间，但是我们可以预见到，到了2008年的时候，会建成而且会投入使用的。
香格里拉明年完成，据我了解，整个体量也会在2008年的时候，把10万平米的地开发出来，但是干出来之后，也要形成很主要的客流和吸引力，还需要有一个培育的过程，作为广州人的骄傲，最起码是广交会，广交会是一个品牌，而且作为广州市政府，需要把会展业搞出去。
胡锦涛同志也说，广州确实是一个很好的地方，从经济上讲也是一个外贸经济的先驱者。我觉得政府要引导，要给政策上的优惠去吸引投资商来，尽快把这一块风水宝地搞起来，我为什么这么说？因为不但是我们地区项目要搞好，总的问题要解决，如果突然有几十万人到这个区域来，交通、住、吃都要解决。
展馆是几十年历史形成的，是能解决的问题，大家都知道，一到广交会，会辐射到东莞、番禺等地，这一块要搞好，作为事政府来讲，还没有最终拍板，需要有一个后勤的服务。赤岗那边也会有一些住宅在建，我感觉到作为大型的会展经济，必须要有服务意识，我们能在比较短期内做得比较好，而且客户也比较满意，根本一点就是服务，你要对参展商提供最好的服务，对采购商提供最好的服务。他们才感到，到了这里是比较好的，企业发展经济，还需要有个人方便、安全，都要综合的去考核，我觉得政府在东边地块和西边地块是不是需要重新考核定位。然后把这些地块推出。如果3-5年内这个区域建成了，展会越来越多，人流越来越密集的时候，到时候怎么解决客流量的后勤服务呢？这些都需要考虑。
我是考虑的这些问题还有一个观点，就是在这个琶洲区域范围内，我们有多家发展商合作，怎么样去研究好会展经济项目功能的定位？这也是一个很重要的问题。从广义上讲，大家都会说，我要展览场所，我要写字楼，我要公寓配套，我要餐饮，这些都需要了解是什么情况。但是，具体怎么做，我是提倡同行业的竞争，但是竞争最好是互补的竞争，差异化的竞争，这样就利用这个区域有限的土地资源来满足会展后勤配套的服务，我觉得这是一个值得探讨的问题，我也不说这么多了。谢谢！
【主持人】现在中洲中心的客户是会展客户吗？
【袁金荣】80%的是会展的客户。作为福建、山东、江浙都有，他们是由于路途比较远，而且他们也考虑到在广州会住几晚，广交会很公平，每一年展馆的位置和布局都按照整个行业、各个代表团的意见重新安排。作为中小型企业来讲，当然希望广交会基本上固定在那里，但是他们不能做到这一点，他们觉得在会展周边，需要有自己的一个窗口，在展会内尽管拿不到很多的展柜，但是展会是一个窗口，而且他主要核心的产品，特别是轻工类的产品，有经营产品研究过程。
最起码有一定时间段的专利权，不管是北方也好，都是把它作为产品展示场所，在展会里面，需要保留1-2个展位，因此，我觉得要谈的就在中轴中心。还有一个，来到这里的话，虽然人山人海，但是根本没有坐下来洽谈的氛围，其实，到这里，可以喝喝咖啡，看看产品，形成一个很随意，很轻松的贸易环境。反应比较强烈的是杭州的一家公司，他就提了，他拿了400多平米，他确实可以把他的核心产品展示和洽谈的成果固定下来了，这里有一个很大地方来摆设，跟客户的接待、谈判的环境条件都得到了改善。
刚才赵总说了，物业的价值还不行，为什么不行？虽然广交会二期、三期动土了，大家都看到了前景，作为广大的参展商都看到了前景。这两年，在这种情况下，还有一些其他省市的一些出口企业，而且民营企业中小型的企业越来越多，这种中小型的企业在会展周边也有长期展示贸易洽谈的贸易窗口，他们也有这种认识。
【主持人】像这种外地来的？
【袁金荣】对，有些是老外来的。，老外就看准了这个市场，现在在周边来讲，尽管有地铁，公交也有。但是交通还不是怎么方便，还有一个就是吃的地方没有，跟不上，这种情况下，你怎么能吸引外贸的行业公司来这里，现在要培育了，总有一天，物业要翻一番的，问题是要时间的培育，谢谢大家！
黎振伟：琶洲的发展必须以他们的经济为中心
【主持人】：刚才袁总说了体验生活，今天来的专家很多，整个会展经济发展很大，但是时间过渡是很艰辛的。所以我想看看这是什么观点，到底会展周围的商铺写字楼的升值是多少？现在我想请合富辉煌的黎总谈一下？
【黎振伟】谈琶洲的工业，我不敢说，今天大家的思路都开拓了，我觉得琶洲的发展必须以他们的经济为中心，一个是会展经济，一个是区域中心。我在广州也做了几年，琶洲经过了世贸，也经过了珠江新城，我觉得从这个题目上讲，琶洲的发展会改变广州传统CBD的发展。

合富辉煌房地产公司副总经理黎振伟
我以前也做过土地的研究，那时候政府也有规划，把土地拿出来，能够自我平衡，我怎么算都比较平衡，主要看政府的投入。改变的模式来说，一个是政府主导，一个是城市发展，还有一个，琶洲是会展，是文化主导，再一个就是大企业多，还有靠大实践主导，还有非传统的住宅经济，写字楼发展，也不是靠商业主导。
另外一个，琶洲应该是以更高的形式宣传，琶洲是广州迈向大都市的重要标志。经济发展很旺，我们需要经济广州，迈向全球的广州。琶洲可以变，这是琶洲特定的定位，在历史的时期，如果不抓住机遇，怎么跟世贸比，这个标志有几个改变很重要。一个是改变传统的发展模式，其实政府已经在这里改变了，其实改变也是逼出来了，因为你不这样做，我们就不来这里，我们就到上海去了。还要改变投资者的认识，不改变这个的话，同时，还要改变代理公司的推广方式，最终要改变的是广州城市发展及房地产的发展。
所以这个地方的发展是发展经济，首先我们袁总是功德无量，你不从这里提升它，你怎么跟他们比，所以你不能以一般的东西来讲这个区域，这个改变我具体讲一下，不单单是改变一般的形象，需要对广州有更深信的认识、理解，因此，经济广州要转向文化广州。如果只是程序化，就不能搞成务实的经济，如果不是务实经济，广州就没办法跟上海比，香格里拉在长春都有酒店，在广州没有酒店，这个说起来，广州很无奈。
还有一个，中国的广州要面向世界，现在我们在国外，别人都说中国上海，不是说广州。现在的广州是中国的广州，还不是世界的广州。还有一个是区域，城市要真正成为国际化的城市，但国际化的城市来说，我觉得琶洲是最能够实现的，广州的发展还有规划，因此需要务实。
广州怎么成为国际化的城市，以前是看上海。现在一看，上海并不小气，上海规划其他很大气。规划不是一个地的规划，一个城市的规划，如果这个没有一个大的规划，这个商圈怎么做。如果没有规划是不行的。还有持续配套专业，还要有序。我刚刚进来的时候，赵总谈到写字楼的问题，我也做了一个专项研究，广州的写字楼为什么红不起来，住宅谁都想要，谁都要住，农民也要住，百万富翁也要住。
其实，写字楼对一个区域影响很大，而且，写字楼的发展是需要非常有序的，最后一个就是逻辑性贯通，逻辑的结合，是由细节体现，从每个细节看到我们的经济，而不是我们住在我们的房间，这样的话，一走出门就很糟糕。琶洲怎么做广州的新城，真正的新城需要很多的逻辑，这是广州没有的地方，如果要成为世界广州，这样的话，这就需要很多细节。
往往现在谈大问题很多，但是，我们的管理能跟上吗？我们的细节能跟上吗？这些都是离不开的，是两方面的管理，如果硬件上去了，软件没有上去的话就不好了，广州不光需要硬件，也需要软件，其实现在广州最需要硬件。我觉得开发商应该需要做的，一个是做专业，服务业要很专业。你们把几个大盘做好了，也可以到北京去做，我们的服务要持久，这个持久要保持在高点，在低点是不行的，还有一个就是影响，这一点是要有的，要从我们的高度来影响，谢谢大家！
【主持人】黎总的分析非常细致，从高端到低端，从细节到硬件，他讲了四个字我非常赞同，改变和影响。
【曹兵】讲得很先进，最后一点是执行，现在中国的几十亿人，是不是全部要执行？
【主持人】琶洲方向是好的，但是政府还要规划。

左图：华悦房地产公司曹兵
【曹兵】政府天天搞东西，琶洲肯定会起来的。
【袁金荣】我感觉到我们现在的服务，还没有达到要求。我们城市在两届广交会期间，需要考虑到整个交通方面存在的一些问题，我们需要有免费交通车接送客户，不管跟客户谈了没有。从硬件环境服务来讲，同行业，还有往后的物业，都要需要提供最好的服务，作为政府部门来讲，由于这里是会展对外经济区，它往后所有的用户应当跟出口有关的。
政府的经贸委这条线，包括协会这条线，是不是能够经常及时地把境内外双贸的信息，通过琶洲网站把信息传播出去，同时，也要收集国内参展商的产品，信息。经常需要在网络里进行交流。我觉得作为政府部门完全可以做到这一点，我们现在在想自己的网，感觉很难，因为资源有限，而且，我们也想尽可能为我们的业主提供一些力所能及的信息和服务。我们想把这个信息网响当当的打出来。这方面，政府要主导，而且这块地的发展商都需要把服务意识提高，不是一般地提供交通餐饮、住房之类的一些配套，还要更好地提高中国产品与世界的商品竞争力，从这个角度提高更好。琶洲这一块，作为中国外贸的企业来讲，因为他们要拿信息，需要把它们产品推广出去，因此，他们自然要来的这里。
【黎振伟】100届的广交会是很重要，广交会怎么变成中国的世界品牌，这个区域是很大的。州要做好，要不怎么跟上海的世博会竞争呢？我们要说，广州要媒体倡导，广州是世界的广州。
韩世同：广州国际化城市的地位在下降
【主持人】下面有请我们的韩世同先生发言。
【韩世同】我在2-3年前和光大的项目有一些业务上的关联，所以对会展特别关注，当时也做过研究分析。我发现广州的国际化城市的地位，现在不是在上升，而是在下降了。如果我们不注意维护这个形象，我们广交会会演变成东南亚的庙会，地位会越来越下降，现在广州城市在吸引国际上的人进入广州。我们的第二产业在迅速的发展，比如说汽车的产业，但是我们老是发展这些东西，我们可能会变成工业化的城市，在信息时代，我们是有点落后，当然，工业来说，从打造 GDP的增长来讲，这方面是很有贡献。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同
上海其实还没有我们现在这样的先天条件，我们的先天条件就是100届的广交会，还有我们的基地。去年广州4-5月的时候，光大就开了一个发布会，当时广州成立了会展协会，前两天我们看报纸，税版报，三地会展联合起来来运作，这也是我当时的建议和构想，其实我们光一家还不行，我们需要联络的港、澳，我们需要合起来，我们需要吸引国际化的客户来。现在王市长正在牵头做这个事，但是我们还没有看到政府财政上的支撑，在会展业上面，我认为是投1块钱带动10块钱的模式，为什么不干？如果我们要打造跟CBD同质产品的话，是一定好的，所以，我觉得李总讲得相当好。
另外我们还要注意，现在，打造会展的商圈有一个很大的困难，或者是叫误区，这个是没办法近商业氛围。平常没有人气，但是旺的时候很旺，这怎么解决呢？如果是盖写字楼，写字楼又不能平衡这一点。其实，我也参加过研究琶洲的土地的会议，我当时有一个提议，这面能不能形成商业的，需要跟广交会有一个互补的关系。窗口是可以形成反向的窗口，如果这地方形成产品的展示品，向广州的市民开放，这地方就会变成大家愿意来的，而且又有地铁，这些都是利好的。
如果要形成大的商业氛围，开始肯定会有惨淡的过程，但是如果是经营得好，改变得好，它就可以宾客向内地辐射的窗口，我觉得这是一个好的想法，能不能实施，还需要有关部门研究和探讨。另外，我不太主张把这个地方的地价和物业炒得太高，如果炒得太高，投资就高，开发商赚了一笔就走了，如果你省一些地价的话，有可能将来会带来很多的钱，如果地价高，有可能死亡。
其实我们要长远地看，如果会展这个蛋糕做大了，做好了，多少人来瓜分，如果越做越小的话，现在的人都不够吃，我一直倡导CBD跟这边形成互补关系，可能由于历史的原因，本来会展是放在CBD的，CBD也是很讨厌，空荡荡的，一建就是写字楼，或者是住宅。其实，它跟CBD关联度不高，一建写字楼又有多少人来用呢？所以我们现在已经是现实了，再抱怨也是没用的。
在这种情况下，我们能不能把握各方面的业态，我们的信息研究办还需要研究人家，其实，广州能形成辐射亚太地方的会展中心，如果我们不努力，最后的机会，恐怕，连最后的晚餐都看不到了，我就简单说一下。
【主持人】我觉得韩老师讲得也很好，商铺也不能太贵，房子也不能太贵，如果投资者越少的话，消费者也不会多。
【韩世同】政府要在这方面主导，要平衡好。
【主持人】我们可以把这里做成功，但是做得成功的少。如果是满意销售了。租金才300块钱。那怎么办？我觉得这个提议很好。但是我们以后做营销策划的时候，尽量把这个房价卖得高一点。
林卫智：这个时代需要会展
【主持人】今天很荣幸的请到了林总。请林总发表一下观点。
【林卫智】两年前，我们琶洲参加开幕典礼的时候，品质很好，现在来了之后，我印象当中是有会展，听人家说，现在的地价也提升了，一路上，都听到这些东西，我在香港长大。感觉就是，说一下自己，香港一般是喜欢出来工作，讲是很少的。我们在东站的业务，做了三年，做得很难。

天汇城全球时装服饰交易中心林卫智
我们初讲广交会100届，认为是会展，就穿西装，但是来到这里，很多专家，我讲什么好呢，惟有讲自己的东西，其他的东西我不会很清楚，尤其是琶洲不是很清楚。100届会展来说，香港的会展为什么这么成功，因为人家不认识中国，认为来中国买东西便宜，但是有一些人会怕，就在香港买东西就算了。因此，香港的会展是比较成功的。
最近，香港机场又搞一个规模比较大，但是不是很成功，出现一些问题，会展在香港的湾仔和旺，但是离市区比较远，人家需要开车，不是很方便。我有一个朋友，他现在回来谈项目，就把我叫过来，在东站做了一个项目，我觉得，这个项目发展得不是很好。我觉得，我从外面回来，现在的政策很慢，办起事情来很麻烦，部门很多，我感觉，在国内再建项目比较罗嗦。我觉得，如果外国人投资的话，会觉得风险比较大。谈到回报来说，回报是比较大。
在三年前，广州人在香港投资一个项目，买一个股票，都会赚钱，当时我们香港人来说，是比较气愤的。现在我回来广州，如果上街带太多钱的话，就感觉比较怕。治安，今天的东站治安比较好的，政府做了很多的工作，在治安方面做很多的工作。会展方面，很多东西不配套，什么又没有，下一次怎么再来。需要有一些比例，这是我的感觉，在广州这几年，我一直在东站那里做，没有到别处走。
其实，我有想什么是成功的会展，前一段时间，说中国的玩具，说可以打大品牌，后来又做服装，但是大家是比较担心的。刚才说到服务的问题，很多专家讲的东西，综合来说比较好，但是品牌的服务，我们看到香港的长江集团和李鸿基集团互相斗争，他们的竞争很激烈。但是，长江还是斗不过新鸿基集团的，因为他的房子很多。
我做了很多年地产代理开发，我自己做的项目来说，都是大公司认购项目比较多，我现在在广州觉得比较好玩。现在又说品牌这方面，做物业管理方面，新鸿基地产的物业管理比较好，在香港拿第一的，他卖最贵的楼是卓越大厦，如果上这栋大下的话，是由保安带上去的。
品牌来说，一个物业管理有一个好的口碑，售后服务很充足，如果你有口碑的话，做下一个的话，就比较好了，因为很多人知道这个口碑，这个基础上，口碑又增加了，接下来，就是很多的口碑好品牌，都比较好。相对前景来说，我是香港人，也算是中国人，但是没有什么政治的思想，一天到晚想赚钱。有时候想一下，其实做人赚这么多钱干什么？没有什么意义。如果移民加拿大的话，也不算是加拿大人啊。其实没有什么意义。商品来说，中国制造的产品在加拿大卖得比较贵，因此，我觉得这个时代就需要会展，把商品可以卖得贵一点。
卓刚：看好琶洲发展
【主持人】根据李总讲，政府一定要引导城市规划。有请城市规划的专家卓刚先生。
【卓刚】他们提得比较好，实际上，如果我们没有这个高度的话，就不是很好。其实大家可以想一下，我买楼的话，跑了很多的地方，但是很贵，买不起。作为个人来说，我绝对看好琶洲。从价值的层面说，写字楼肯定达不到住宅的楼价的，总的来说，写字楼包括酒店也是，空间是很明显的。

广州大学建筑与城市规划学院教授卓刚
时间方面，多少时间，是有个时间的参数，我来说，思考中间这一段，就是国际化。我认为，这是琶洲跟其他区域不一样的地方。从我们的韩博士来说，我们这一段时间要有城市的思考，存在什么问题呢？就是政府的扶持比较少。总的来说，需要检讨，检讨来说，虽然成熟了，但是对开发商来说不是很好的消息。因此，政府处理这些问题非常谨慎。从城市的规划角度看，这个基础设施是比较好的，但是中心起动比较慢，琶洲来说，政府其实是先做的，这个琶洲会展中心，一、二期都在做，配套方面，我觉得应该有信息的配套，物流的配套，这都必须的。
会展中心，我认为，从设计来说，真的不错。广告公司来说，是最好广告公司，他们设计的图案是最漂亮的。所以说，这个建筑是很好，从建筑学的角度，模式的控制，包括展览的尺度，空间的高度，全部是按照国际的高度做，非常到位。容量也非常大。我认为，政府已经做相当一部分。开发商来说，我觉得，不应该出现珠江新城的情况，就是说，不可以全部靠政府，在附近的教师新村，有人提议，就是把它拆了，重新建设。肯定有人来。我觉得，这不是很好的。
【袁金荣】如果政府同意拆除的话，我要了。现在的拍卖土地就有这种情况，就是政府给一条红线给你，就是让开发商自由选择。
【卓刚】珠江新城是农村包括城市的路线，广州大道，黄埔大道现在的情况有所改变，我觉得，琶洲的模式是在等待改变。整个规划中，政府在做，主要的支撑点来说，也出来了，但是，需要反过来思考，作为一个附中心，区域经济上还需要有增长。现在的广交会是独领风骚的，我看到广交会，我就感到了很明显的一个季度——春、秋两季，但是国际化的展示确实很多。
东莞的会展国际化的展示确实很多，我觉得这点上我们要考虑支撑点，是单支撑点，是受季度的影响。这可能是琶洲本身区域的特点，过去广州城市规划说是分大饼，在琶洲来说，我觉得，现在的城中村，还客观存在，而且谁也搞不清楚，因为这种东西作为我们定位国际性的城市，这个区域确实不错。所以我认为在规划上讲，从政府的角度影响非常大，现在我们看这个楼不错，很漂亮，真的做得很好。两边非常舒坦，但是我觉得，我看到国外的CBD，他有非常好的一个特点，就是整体非常好，然后就是通道设计，比如说香港中环这一带，区域性很强，现在看琶洲的情况，到珠江新城，是属于但方面的行为，没有整体性。你一看这边，周边是村、农民屋，这些都需要建设好，我觉得，在开发当中我觉得应该有一个协调关系。
所以我觉得，从规划上讲，应该需要整体一点，是在中间慢慢地扩展，而不是在这里建一栋，这边建一栋。虽然很多的东西都做好了，但是就是没有规划，因此，我们现在要考虑这些问题。还有一个，就是在规划中对我们开发不利的因素，琶洲这个规划我也看过，有些东西我也参加过，住宅区的模式中，是“拼”概念，就是资源共享，但是我发觉在共建方面，政府好象是摸索。政府开发琶洲了，但是他们当时选址是什么想法？我到这里之后，进来之后我就感觉到我找到了最漂亮的建筑，但是没有最高的楼，没有中心。
琶洲周边的风景很好，所以我觉得附中心中的“中心”还没有体现出来，开发商还是搞不清。这个建的时候跟总体的关系是有辐射的作用，有了辐射作用就会有投资，所以说，做琶洲的就要专门做琶洲才可以做得好。开发者之间是要有协作的关系，不要竞争的关系，现在琶洲就是做会展，这肯定是不利的，谢谢！
【黎振伟】政府应该成立琶洲管理委员会来发展这个区域。
【袁金荣】投资商不可能在琶洲里面做贡献，但是如果政府在前头引导就可以了。
赵勤：会展经济的成熟需漫长的时间
【主持人】好，现在下面有请赵勤先生发表一下意见。
【赵勤】现在跟琶洲最近的是珠江帝景，应该两边的利好都有，接下来，我想讲两个方面，一方面就是很多的专家都讲了，从高度上面，政府要主导是整个市场是否能够发展的主要方便，或者是高度培育也很重要。就目前来说，我刚刚讲了100届广交会，100届广交会，是民间企业长期发展的过程才造就了100届广交会。

合生创展房地产公司赵勤
我记得96届的春交会的时候，珠江帝景酒店开幕，当时我们在讨论酒店和房价定价的时候，老板就一意孤行，按照琶洲展馆定的地价，为什么这么定？我当时算了一下，就算春交会和秋交会整体去了，我们有一个月的经营时间，我们的酒店，作为社区的配套设施，投了2-3亿，回报率是3%。我觉得难度比较大，但是从1年多做下来，也经过了三个阶段，珠江帝景的酒店为广交会客户提供一个主要的支持，这个支撑很重要。实际上，广州的消费，其中包括专家门都提到，琶洲不能起作用，虽然琶洲的会展给我们一个带动的作用，但是也不是很好，广交会已经有100届。通过长期的工作，积累出了很好的资源，对于琶洲或者是会展经济，可能也需要漫长的时间。第二点就是房地产这方面的经验，前几年是扶持房地产的经济效益，现在市场局面政府扶持我们，我们要去做，政府不扶持我们，我们也要做。
整体来说是这样，在琶洲整个开发过程中，我们首先是根据政府来做的。中洲这个物业，怎么来支撑琶洲会展中心，怎么能够支撑国际化城市的地方，从开发商来讲，我们这个品牌做得好，我们才能够配合政府，包括这个地段开发出来。谢谢。
黎文江：现在广州的酒店存在客源流失的问题
【主持人】现在请黎文江先生发表下自己的看法。
【黎文江】刚刚大家都说得很好，我也不重复了，但是袁总说了会展的后勤保障问题，说了酒店的地产问题。我接着话题说一下，酒店，或者说酒店地产，因为会展经济引发了广州的酒店地产新的投资热，现在广州的酒店有什么问题？很大的一个问题就是客源流失。

合富辉煌房地产首席分析师黎文江
刚刚袁总也说了，很多广交会的客户在东莞酒店住，而不在广州住，这是为什么？按广州去年的统计，一共有1402家酒店，9.6万个客房，17.7万张床位，其中带星级一级以上的有206家，四星级的26家，五星级的7家，现在就是这样的情况。按照广州市的统计，05年的统计还没有拿到，这是04年的统计，包括国内国外来广州住宿的人次有4498万/天。如果按照17.7万个床位，可以住310天。但是现在按照广东统计年限，他的入住率只有63%。如果是按正常的算应该是83%。剩下的20%到了哪里？去了东莞了吗？所以广州的酒店什么问题？
大概有五个问题，第一个问题就是设施陈旧，像五星级的酒店，白天鹅宾馆已经25年了，像中国大酒店已经15年了，你说它的设备不陈旧吗？大家不喜欢了，而且不便宜。我们对比一下东莞，东莞有14家五星级，广州只有7家，而且最近有2个还是今年批建的，原来只有5家，东莞有14家，多我们一倍，深圳有10家，都比我们多，所以人家都跑到那边去了。第二个问题就是由于交通的发达，把广州的客源抢去了，竞争不过人家了。第三个问题就是同质化严重，比如说风格，功能配置基本上都差不多，这种情况比较严重。所以你要把你的特色和主题搞起来，如果都一样的话，都吸引不了客人。第四个就是服务的素质跟不上，大家都很清楚，星级的服务质量达不五星级标准。第五个就是全球的网络定房系统没有建立，这样就不能吸引回头客。
所以广州的酒店很落后，为什么现在说现在掀起了新的投资，我们看几方面有这个苗头。据报纸的报道是投入200个亿，其中第一个就是改造，刚刚说的这些酒店都很老了，比如说中国大酒店，他投入4个亿改造他的硬件设备，花园酒店也一样，它要改造500-700家的套房，原来是小单间，现在要改成套间。还有东方宾馆，从03年就开始改造，他把7003个房间都改成了套间，还有万豪酒店，是按全球统一的标准装修，全部换新环境。第二个就是引进国际的品牌酒店管理，比如说喜来登，万豪，香格里拉等等这些酒店，都是引进国际品牌管理集团，这是旧的东西在改造，新的有11家五星级正在建，但是还没有建好，其中有9家在天河北体育中心这边，有两个是琶洲，床位大概有5千个床位，都是五星级的，将来五星级的酒店有20家左右，四星级从26家增加到60家。
其实所有的星级从现在原来的206家增加到300家，这是旅游局规划说的，未来我们的酒店地产还是有一个新的热潮出现。包括富力集团的酒店，天宇集团有一个天宇酒店，大鹏集团有一个正佳万豪酒店，还有皇冠假日酒店是海景集团，还有喜来登集团的酒店，还有马可波罗酒店，香格里拉酒店，这些加入之后，我们的星级酒店就有新的面貌，对我们的后勤保障系统会起到很好的支持，也引发了我们地产行业新的投资热点，以前没有旅业地块，现在开始出现了，专门是旅业地块，政府这方面也比较重视。我就讲到这里，谢谢！
【主持人】目前珠江新城也好，还有番禺也好，广交会会辐射到30-50公里以内的地方。
【韩世同】这是十五的规划，政府想会在2010年把广州打造成国际会展城市，有这样的目标。
【主持人】下面我们请杨剑来谈一谈。
【杨剑】简单介绍一下我们的楼盘，里面的商务投资还是占了70%，我们的价格不是很高，因为我们还是有一批跟着我们的客户，所以，我们的价格不高，在销售过程中，我们是用一个月时间全部搞完。

广州德和房地产开发有限公司杨剑
【黎振伟】卖多少钱？
【杨剑】7500块元/平方米。
【主持人】我们请黄总做总结发言。
【黄学军】感谢大家谈得比较休闲，而且都放开谈了。我们也希望以后能多搞这样的活动。让学者和专家多参加，作为一个媒体，如果自己做的话就不是很好，因此，我们现在也是考虑跟所有的媒体，包括今天的搜房网，还有广州日报，南方都市报等等媒体合作，进行一个话题或者是某一方面的讨论，还希望我们的媒体回去之后见报，实际上是要靠大家的扶持，影响发展商，影响相关的职能部门，我们尽我们媒体之力，在这里谢谢大家。
【主持人】：今天我们的会议就到此结束。谢谢各位！

来源：搜房网